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  • 下町一朗 打造三井不動產outlet王朝

    工商時報【李麗滿、蔡惠芳╱台北報導】

    日本最大房地產開發集團三井不動產,透過一次新北市政府赴日招商,意外在台打造海外據點業績最好、一年就獲利的林口MITSUI OUTLET PARK。三井不動產打鐵趁熱,在短短不到一年連續拿下台中港outlet開發案、台北精華地段首家飯店投資經營、台北南港首家LaLaport購物中心,總投資額已達數百億日圓(約逾百億台幣),堪稱十年來日企投資最大手筆。

    台灣三井不動產董事總經理下町一朗在接受本報專訪時強調,三井不動產在海外開發經驗僅有7-8年時間,都還在學習與摸索階段,台灣投資卻超乎預期!不僅投資進度最快、成績也是最好,首家林口MITSUI OUTLET PARK第一年業績超標達66億元,比目標60億多出一成之多,也促使三井不動產在台投資腳步加速。

    先看地點、再評估

    三井不動產自1995年起跨足outlet商業不動產開發,至今在日本擁有13座MITSUI OUTLET PARK暢貨購物商城,海外目前則有大陸寧波、馬來西亞吉隆坡與台灣林口。其中,在日本國內開設據點多數以觀光景點附近為主,結合觀光購物。下町一朗說,憑藉20年開店經驗,三井不動產的跨國投資開發的策略是先看地、再評估,林口案是考察現地後,幾經評估,最後決定做outlet,而非其他同業先決定商業設施型態再找地。

    下町一朗指出,三井在日本的購物中心商業設施有MITSUI OUTLET PARK與LaLaport等品牌,看地的同時,會同時就市中心距離與人口數來評估應做何種型態的商業設施。像是開outlet,若地點周邊有人口聚集是最好,可以加分,但人口並非是必要條件;此外,OUTLET的特性多是專櫃品牌過季商品庫存的暢貨中心,因此與市中心百貨要有一定距離,避免不良競爭,對招商也較有利。當初林口就是因品牌商認同與市中心店距離約15、16公里,加上消費者也認為與台北市區15、16公里距離、約30分鐘車程可以接受,所以就決定開出outlet。

    「台灣是15、16公里,但在歐美即使50、60公里都算正常」下町一朗觀察,台灣消費者不喜歡「太遠」的距離,可接受距離約估15-20公里,因此林口選址約15公里、台中港據點和市區距離則是20公里多一點。

    此外,outlet還有另一個客層就是觀光客,所以距離國際航站不要太遠也是一個優勢,林口MITSUI OUTLET PARK經營一年來即吸引港、中、日、韓各國觀光客,3月起機捷通車,在臨近機捷A9站優勢下,自由行旅客也大幅成長。

    至於LaLaport開店條件,則是設定的周邊人口數要非常高,必須要有一定近距離人口,回頭率才會高,除了半徑五公里要有一定的居住人口,也考量到週邊有南港展覽館的非定期人口聚集,南港軟體園區還有白領階級的辦公室等消費挹注。下町一朗說,儘管林口MITSUI OUTLET PARK與南港LaLaport兩個商業設施都有捷運到,但無論是outlet或mall的設定還是以開車為主,所以評估拓點不會優先考量車站。

    業績超標…要更好

    他說,台灣過去多以市中心百貨為主力,三井認為郊外型購物中心才有機會,一直以來也都以市郊開發為主。且每個案子呈現因個案建築物不同、工期也不一樣,像台中港MITSUI OUTLET PARK僅有兩個樓層,預計今年年中動工、明年就可完工,2018年底可望開幕,南港LaLaport屬於商辦綜合開發一部分工期較長,估計2021年可望開幕。

    第一年業績超標,下町一朗期待第二年會更努力維持「繼續成長」。就目前三家海外據點來說,台灣消費力最高,平均客單價也是居冠,因而成為海外據點營業額最高,但他分析,不同海外據點的業績,不能單純用金額來做比較,應該要考慮到GDP、人均收入等差異,經營團隊必須精準掌握市場需求。

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    留言「協你老母雞」 洪秀柱臉書小編現身回應了

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    昨天不慎留言「協你老母雞啦新北市瑞芳區證件借錢」的洪秀柱臉書粉絲專頁小編孫楷恭今天現身表示,他昨天看直播非常憤怒,一時疏忽忘記轉換帳號罵人,如果用詞讓黨團總召廖國棟覺得不舒服,願意道歉。

    不慎留言「協你老母雞啦」的洪秀柱臉書粉絲專頁小編孫楷恭。(中央社)
    國民黨中常會昨天討論確認提高黨代表參選門檻議事錄,中常委姚江臨要求交付表決,國民黨團總召廖國棟則希望協商。

    不過,媒體報導,國民黨負責直播中常會的小編,疑似忘記切換帳號,以洪秀柱粉絲專頁的名義,留言回覆「協你老母雞啦臺中市汽車借款」,又隨即刪文。

    這位小編是中原大學四年級休學中的孫楷恭,下午現身國民黨中央黨部說明指出,昨天他的疏忽給洪秀柱與其他志工帶來困擾,很不好意思,之所以會這樣是因為很憤怒。

    至於為何會用「老母雞」,孫楷恭表示斗六債務整合諮詢宜蘭機車借錢,是個人口頭習慣。

    他說,加入志工行列,看到國民黨那麼多位高權重的人,在這樣的時空環境下,依然只想到自己,不把國民黨死活放在眼裡,他非常痛心,才會疏忽,忘了轉換帳號罵人。

    是否願向廖國棟道歉?孫楷恭說,如果用詞讓廖國棟覺得不舒服,願意向廖國棟道歉,但廖國棟有沒有想過,因為自己的個人算計,什麼都要協商,是否要向機會被剝奪的年輕人道歉。

    孫楷恭表示,改革最主要的障礙,就是宮廷鬥爭的戲碼跟腐敗的醬缸文化,昨天的中常會正好完整呈現這種為人垢病的面貌。一群壟斷資源把持朝綱的萬年中常委,為了個人政治利益算計,視民主精神和程序正義為敝屣,斬斷年輕人公平競選黨職的機會。

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